Верхи на трьох слонах

Рецепт успіху: вчіться, поки інші сплять, працюйте, поки інші бовтаються без діла, готуйтеся, поки інші грають, та мрійте, поки інші тільки бажають.

Комерційна нерухомість може бути прибутковою і в кризу

Сергій Планджиєв, співзасновник львівської компанії West Development Group, ризикнув і у розпал кризи взяв в управління  торговий центр, а потім знайшов інвесторів і вирішив збудувати ще один, вже найбільший в регіоні.

Наразі на два ТЦ під його керуванням припадає 30% меблевого ринку Західної України.

Львівська компанія West Development Group на сьогоднішній день активно розвиває бізнес у двох напрямках — управління комерційною нерухомістю і роздрібна торгівля.

Комерційна нерухомість

Перший напрямок був започаткований під час кризи 2008 року. «У той період ситуація на ринку комерційної нерухомості різко змінилася, і у компаній, які мали у власності ті чи інші об’єкти, виникли серйозні труднощі в плані управління», — розповідає Сергій Планджиєв. Підприємець, який мав певний досвід у цій сфері і розуміння, як її необхідно розвивати, визнав момент за вдалий та разом з партнером  Сергієм Якименком заснував компанію West Development Group. Першим об’єктом, який підприємці ризикнули взяти в оренду і управління, став львівський торговий центр (ТЦ) «Марк» площею 10 тис. кв. м. «Цей ТЦ позиціонувався як будівельний супермаркет з локальним оператором. Ми здійснили повну реконструкцію і створили перший у Львові центр меблів та інтер’єру. На той час ця ніша у регіоні була незайнята, я маю на увазі фахово, тому й виникла така ідея», — каже Сергій Планджиєв.

На момент зміни формату в ТЦ працювало декілька якірних операторів, але після відповідної ротації торговий центр лишився заповненим орендарями лише на 5 % (5 меблевих салонів). Незважаючи на те, що меблеві торгові марки, які до цього часу активно розвивалися в Україні, в період кризи почали так само активно згортати свою діяльність, на завоювання ринку «Марку» знадобилося 12 місяців. За цей період підприємцям вдалося залучити нових орендарів, які відкрили 103 салони меблів та товарів, які доповнювали інтер’єрний формат.

У 2010 році підприємці залучили інвесторів для будівництва найбільшого торгового центру товарів для дому в західному регіоні «Три слони». Наразі він генерує людський потік не тільки зі Львівщині, а й ближніх обласних центрів, які не мають подібних проектів на своїй території: Закарпаття, Івано-Франківськ, Тернопіль.

Тоді ж «Марк» був на 80% перебудований та в цілях диверсифікації переорієнтований з економ-сегменту на середній-плюс та преміум. «Таким чином, враховуючи регіональний проект «Три слони» і локальний проект «Марк», на сьогоднішній день ми закріпили за собою лідерство у західному регіоні», — констатує Сергій Планджиєв.

Особливості форматів

Сьогодні West Development Group спеціалізується на управлінні спеціалізованими  інтер’єрними торговими центрами, але її фахівці активно вивчають принципи управління й торгово-розважальними комплексами. Тут є своя специфіка. За словами Сергія Планджиєва, формат ТРЦ потребує співвідношення корисної та загальної площі – 50х50, а формат спеціалізованих — 70 на 30%. «Тобто, якщо побудувати торгово-розважальний комплекс, наприклад, площею 100 тис. кв. м, то для створення комфортних умов для відвідувачів необхідно здати лише в оренду 50 тис. кв. м. В спеціалізованому ж ТЦ при таких вихідних даних, на відкуп орендарям можна віддати вже 70 тис. кв. м, а 30 тис. кв. м залишити як зону загального користування», — пояснює він. На перший погляд може здатись, що вигідніше працювати у форматі ТЦ, але на практиці більший відсоток корисної площі нівелюється набагато нижчими орендними ставками, ніж в ТРЦ.

«Окупність проекту формату спеціалізованого ТЦ складає 10 років при середньорічній рентабельності 10%. Такі цифри ми закладаємо для інвесторів, які мають бажання з нами співпрацювати на сьогоднішній день. При стабільних економічних умовах, враховуючи, що в даному форматі ринок не сформований, можна розмовляти про 12-14% річних», — констатує Сергій Планджиєв.

Власний роздріб

Паралельно підприємці почали розвивати ще один напрямок бізнесу —  роздрібну торгівлю в цьому сегменті. Практичну реалізацію ідея отримала у створенні низки ексклюзивних монобрендових салонів відомих меблевих брендів безпосередньо під управлінням West Development Group. Враховуючи специфіку регіону і те, що Польща входить до п’ятірки ведучих світових виробників меблів, в ТЦ West Development Group активно представлені бренди відомих польських фабрик таких, як Wojcik, Forte.

У кризові періоди компанії вдається зберігати свої позиції на ринку завдяки  збалансованому підходу в підборі асортименту. Наприклад, зараз спостерігається досить серйозне зменшення попиту на товари, ціноутворення яких прив’язано до валютного еквіваленту. Проте зростають продажі товарів вітчизняного виробництва, на які ціна хоч і збільшилася за рахунок імпортної фурнітури та тканин, але не так жорстко, як товари, які закуповуються безпосередньо в євро чи доларах.  Як відповідь на вимоги ринку — на сьогодні асортимент меблевих салонів компанії складається на 60% з товарів вітчизняних виробників і лише на 40% з закордонних товарів.

Що ж до фінансів, то за досвідом підприємця, при відкритті меблевого салону відштовхуватись треба від $400-500 інвестицій на кв. м. Тож поріг входження в даний бізнес становить в середньому $40-50 000. «Це справедливо для торгових точок площею не менше 100 кв. м та асортиментом в сегменті економ-плюс. Плюс-мінус від названої суми – це вже відмінності в концепції та ступені доступності або елітності товару», — каже Сергій Планджиєв.

Конкурентні переваги 

Якщо говорити про формат управлінських компаній у класичному міжнародному розумінні, то, за словами Сергія Планджиєва, такі компанії працюють виключно як консультанти. Як наслідок — на інвесторів або власників покладається певний об’єм роботи, а також вся витратна частина. «Що стосується West Development Group,  в нашому випадку ми забираємо ТЦ в управління повністю і самі несемо всі експлуатаційні витрати, а також вкладаємо кошти у розвиток проекту. В свою чергу, інвестор отримує чистий грошовий потік, на підставі чого може вже безпосередньо вираховувати точку окупності, рентабельність тощо», — розповідає Сергій Планджиєв.

У порівнянні з локальними меблевими торговими точками, які належать дрібним приватним підприємцям, проекти компанії — як ТЦ, так і окремі салони — більш структуровані в плані представлення брендів.  «І коли людина має намір комплексно вирішити свою інтер’єрну задачу, вона  приходить до нас, щоб в одному місці знайти меблі майже всіх відомих торгових марок, які на сьогоднішній день представлені в Україні», — каже Сергій Планджиєв.

Співпраця з «Київстаром»

«У 2012 році виникла необхідність залучити оператора зв’язку до проекту «Три слони» для надання послуг фіксованої тарифікації не тільки для нас, але й для орендарів торгового центру. Провівши низку консультацій та перемовин, ми обрали «Київстар» як одну з найкращих системних компаній в Україні. Враховуючи те, наскільки якісно була зроблена робота з проведення оптоволоконних кабелів, компанія «Київстар» заслуговує на відповідну повагу за професійну роботу своєї команди.

Також ми забезпечили корпоративним зв’язком «Київстар» своїх працівників, загальна кількість яких на сьогоднішній день в штаті управлінської компанії разом з напрямком роздрібної торгівлі складає близько 90», – Сергій Планджиєв.

Джерело статті: www.kyivstar.ua/f/1/business/magazines…